Sale and Lease Back ακινήτων: Ένα χρηματοοικονομικό, φορολογικό και λογιστικό εργαλείο

Abstract

Όσοι ασχολούνται με την επιστήμη της χρηματοοικονομικής / τραπεζικής γνωρίζουν, ότι η πώληση και επαναμίσθωση (sale and lease back) ακινήτου αποτελεί ένα σημαντικό χρηματοοικονομικό εργαλείο για τις επιχειρήσεις. Εκείνο που δεν είναι ίσως γνωστό και επιχειρείται να αναδείξει η παρούσα μελέτη, είναι ότι αυτή η μέθοδος χρηματοδότησης αποτελεί και ένα σημαντικό φορολογικό και λογιστικό εργαλείο. Η διάρθρωση της παρούσας μελέτης έχει ως εξής: α) Στην εισαγωγή αναφέρεται η εξέλιξη της αγοράς leasing στην Ελλάδα από το 1986, όταν δημοσιεύθηκε το πρώτο νομοσχέδιο για leasing, έως σήμερα. β) Στο πρώτο κεφάλαιο επιχειρείται μία θεωρητική προσέγγιση του leasing και πιο συγκεκριμένα αναπτύσσονται:  Οι κατηγορίες και τα προϊόντα leasing  Τα πάγια, που μπορούν να ενταχθούν σε καθεστώς leasing, καθώς και η διαδικασία ασφάλισης τους.  Οι κίνδυνοι, που εμπεριέχονται στο leasing και πώς αντιμετωπίζονται.  Η διαδικασία έγκρισης και εκταμίευσης του leasing  Το νομοθετικό, φορολογικό και θεσμικό πλαίσιο του leasing στην Ελλάδα  Η λογιστική αντιμετώπιση του leasing στην Ελλάδα.  Τα πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα του leasing γ) Στο δεύτερο κεφάλαιο αναπτύσσεται θεωρητικά το sale & lease back, το οποίο ορίζεται ως μια κατηγορία μίσθωσης, κατά την οποία μια επιχείρηση πουλάει ένα ακίνητο σε μια εταιρεία leasing, αλλά παράλληλα συμφωνεί να μισθώσει το ίδιο ακίνητο, σύμφωνα με τις διαδικασίες και τους όρους μιας χρηματοδοτικής μίσθωσης και επιπλέον περιγράφεται, αναλυτικά, η διαδικασία του sale & lease back. Επίσης σε αυτό το κεφάλαιο περιγράφεται, πώς η υπεραξία, που δημιουργείται, βελτιώνει με «νόμιμο» τρόπο τις Οικονομικές Καταστάσεις της Επιχείρησης, που προβαίνει σε sale & lease back. Επιπλέον αναφέρεται το νομοθετικό, φορολογικό και θεσμικό πλαίσιο του sale & lease back στην Ελλάδα, με ιδιαίτερη μνεία στα φορολογικά κίνητρα, που είναι τα ακόλουθα, όσο αφορά την αγορά ακινήτου:  Η εταιρεία leasing δεν πληρώνει φόρο μεταβίβασης για την συναλλαγή.  Η εταιρεία δεν φορολογείται για την υπεραξία, που δημιουργείται από την διαφορά της λογιστικής αξίας και της αξίας εκτίμησης (και συνεπώς συναλλαγής). Απαλλάσσεται με την προϋπόθεση εμφάνισης της υπεραξίας σε ιδιαίτερο λογαριασμό αποθεματικού, το οποίο, όμως, φορολογείται σε περίπτωση διανομής του, ή διάλυσης της εταιρείας, ή διακοπής της σύμβασης leasing, ή υποκατάσταση του μισθωτή από τρίτο.  Τα δικαιώματα των συμβολαιογράφων για την κατάρτιση των συμβάσεων περιορίζονται στα κατώτατα όρια και τα ακόλουθα, όσο αφορά την μίσθωση του ακινήτου:  Η εταιρεία leasing εκπίπτει αποσβέσεις στο ακίνητο, όσο διαρκεί η σύμβαση  Η εταιρεία leasing εκπίπτει προβλέψεις έως το 2% του συνολικού ύψους των μισθωμάτων  Μόνο τα μισθώματα των βιομηχανοστασίων επιβαρύνονται με Φ.Π.Α, όλα τα άλλα μισθώματα, που αφορούν leasing ακινήτων, δεν επιβαρύνονται με Φ.Π.Α.  Από πλευράς εταιρείας leasing, τα μισθώματα και το τίμημα πώλησης των ακινήτων επιβαρύνονται και με φόρο εισοδήματος, ενώ απαλλάσσονται από κάθε άλλο φόρο και εισφορά.  Από πλευράς επιχείρησης τα μισθώματα, που καταβάλλει προς την εταιρεία leasing, θεωρούνται λειτουργικές δαπάνες και εκπίπτουν φορολογικά από τα ακαθάριστα έσοδα της. Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δοθεί στον καταμερισμό του μισθώματος σε κτίριο, το οποίο εκπίπτει φορολογικά, και οικοπέδου, το οποίο δεν εκπίπτει φορολογικά. Λαμβάνοντας υπόψη τα παραπάνω, αλλά στηριζόμενος κυρίως, στο γεγονός, ότι με τη χρήση του sale & lease back:  δεν υπάρχουν φορολογικές επιβαρύνσεις στη μεταβίβαση του ακινήτου.  φοροεκπίπτεται όλο το μίσθωμα και όχι μόνο ο τόκος, όπως στο μακροπρόθεσμο δανεισμό.  καταρτίζεται ένα σχέδιο αποπληρωμής, που έχει σαν βάση τον φορολογικό προγραμματισμό, δηλαδή αν θα έχουμε χαμηλά κέρδη στην αρχή του επενδυτικού σχεδίου, θα πρέπει να σχεδιάσουμε να έχουμε χαμηλά μισθώματα leasing στην αρχή, ήτοι οπισθοβαρείς δόσεις (χαμηλές στην αρχή και υψηλότερες στο τέλος), αντιθέτως, αν θα έχουμε υψηλά κέρδη στην αρχή του επενδυτικού σχεδίου, θα πρέπει να σχεδιάσουμε να έχουμε υψηλά μισθώματα leasing στην αρχή, ήτοι εμπροσθοβαρείς δόσεις (υψηλές στην αρχή και χαμηλότερες στο τέλος) μπορεί κάποιος εύκολα να διαπιστώσει, ότι το sale & lease back είναι ένα σημαντικό φορολογικό εργαλείο. Το γεγονός, ότι με τη χρήση του sale & lease back, το ακίνητο, που είναι καταχωρημένο στα λογιστικά βιβλία της επιχείρησης με μία χαμηλή, υπολειμματική, λογιστική αξία, μετατρέπεται εύκολα σε κεφάλαιο κίνησης, διατηρώντας η επιχείρηση τη χρήση του ακινήτου, χωρίς να διακοπεί ή να αλλάξει η παραγωγική διαδικασία της, αποδεικνύει την χρησιμότητα του sale & lease back ως χρηματοοικονομικό εργαλείο. Το γεγονός, ότι από την μία πλευρά έχουμε μια υπεραξία, προερχόμενη από το sale & lease back, που ενισχύει τα αποθεματικά και συνεπώς τα ίδια κεφάλαια της επιχείρησης, ενώ από την άλλη πλευρά έχουμε μια εκταμίευση από την εταιρεία leasing, η οποία δεν απεικονίζεται ως υποχρέωση (σύμφωνα με τα Ελληνικά Λογιστικά Πρότυπα) και χρησιμοποιείται να αποπληρώσει μακροπρόθεσμο, βραχυπρόθεσμο δανεισμό, προμηθευτές ή να ενισχύσει το ταμείο της επιχείρησης, μας οδηγεί σε βελτίωση πολλών αριθμοδεικτών ρευστότητας, αποδοτικότητας ή κεφαλαιακής δομής, γεγονός, που αποδεικνύει την χρησιμότητα του sale & lease back ως ενός σημαντικού λογιστικού εργαλείου, που μπορεί να συνεισφέρει στη βελτίωση της εικόνας του ισολογισμού. Ιδιαίτερη μνεία πρέπει να δοθεί στην συμπεριφορά του sale & lease back κατά την διάρκεια της κρίσης, όπου οι Τράπεζες διαπιστώνουν, ότι είναι ένα σημαντικό εργαλείο ανάκτησης ανείσπρακτων απαιτήσεων, γιατί αφενός η (νομική) ιδιοκτησία του ακινήτου ανήκει στην εταιρεία leasing, οπότε κανείς τρίτος, ακόμη και αν είναι προνομιούχος (ΙΚΑ, Δημόσιο, εργαζόμενοι) δεν μπορεί να το κατασχέσει, αφετέρου η εταιρεία leasing μπορεί πολύ εύκολα να ανακτήσει και την οικονομική ιδιοκτησία με μια μονομερή καταγγελία, χωρίς να απαιτείται πλειστηριασμός. Έτσι οι Τράπεζες με την βοήθεια των θυγατρικών εταιριών τους leasing μετατρέπουν πολλά προβληματικά δάνεια σε sale & lease back, οπότε δεν μπορεί κανείς να τα κατασχέσει και επιπλέον μπορούν να τα ανακτήσουν πολύ ευκολότερα. δ) Στο τρίτο κεφάλαιο, που είναι το εμπειρικό μέρος της διατριβής, για να αποδείξω την αποτελεσματικότητα του sale and lease back ως λογιστικού, αλλά και χρηματοοικονομικού, εργαλείου, επέλεξα τέσσερεις, πραγματικές περιπτώσεις sale and lease back ακινήτου, τις οποίες χειρίσθηκα προσωπικά, όταν ήμουν διευθυντής διαχείρισης κινδύνου στην ΕΜΠΟΡΙΚΗ LEASING, θυγατρική της CREDIT AGRICOLE LEASING και εφάρμοσα ανάλυση αριθμοδεικτών, βρίσκοντας τις τιμές τους πριν και μετά το sale and lease back. Η σύγκριση των τιμών των επιλεγμένων αριθμοδεικτών πριν το sale and lease back με τις αντίστοιχες τιμές των ίδιων αριθμοδεικτών μετά το sale and lease back μας απόδειξε, ότι το sale and lease back κατάφερε να βελτιώσει, σημαντικά, την χρηματοοικονομική εικόνα της επιχείρησης, οπότε είναι ένα χρήσιμο λογιστικό, χρηματοοικονομικό εργαλείο. Σε περιόδους κρίσης η άντληση κεφαλαίων τόσο από το Τραπεζικό σύστημα, όσο και από την Κεφαλαιαγορά είναι πάρα πολύ δύσκολη, σχεδόν αδύνατη. Σε μια τέτοια περίπτωση η εύρεση κεφαλαίου κίνησης μέσω των περιουσιακών στοιχείων της Εταιρείας, δηλαδή με τη χρήση του sale and lease back, κρίνεται απαραίτητη. Επιπλέον η καλύτερη εμφάνιση των στοιχείων του Ισολογισμού και αυτό μπορεί να επιτευχθεί με τη χρήση του sale and lease back, μπορεί να προσελκύσει επενδυτές και νέα κεφάλαια στην Εταιρεία. Ως εκ τούτου μια πρόταση για χρήση sale and lease back δεν είναι μόνο απαραίτητη, αλλά και σωτήρια. Η χρήση του sale & lease back εξυπηρετεί καλύτερα τις εταιρείες, που έχουν:  υψηλό δείκτη παγιοποίησης, γιατί μπορούν εύκολα να μετατρέψουν τα «αδρανή» πάγια τους σε κεφάλαιο κίνησης  υψηλά κέρδη, γιατί φοροεκπίπτεται όλο το μίσθωμα και όχι μόνο ο τόκος, όπως στον τραπεζικό δανεισμό, οπότε πληρώνουν λιγότερους φόρους.  ανάγκη αναδιάρθρωσης του ισολογισμού τους, γιατί με την χρήση της υπεραξίας, που προκύπτει από το sale & lease back, ενισχύουν τα ίδια τους κεφάλαια.