| dc.description.abstract | Όσοι ασχολούνται με την επιστήμη της χρηματοοικονομικής / τραπεζικής γνωρίζουν, ότι η πώληση και επαναμίσθωση (sale and lease back) ακινήτου αποτελεί ένα σημαντικό χρηματοοικονομικό εργαλείο για τις επιχειρήσεις. Εκείνο που δεν είναι ίσως γνωστό και επιχειρείται να αναδείξει η παρούσα μελέτη, είναι ότι αυτή η μέθοδος χρηματοδότησης αποτελεί και ένα σημαντικό φορολογικό και λογιστικό εργαλείο. Η διάρθρωση της παρούσας μελέτης έχει ως εξής:
α) Στην εισαγωγή αναφέρεται η εξέλιξη της αγοράς leasing στην Ελλάδα από το 1986, όταν δημοσιεύθηκε το πρώτο νομοσχέδιο για leasing, έως σήμερα.
β) Στο πρώτο κεφάλαιο επιχειρείται μία θεωρητική προσέγγιση του leasing και πιο συγκεκριμένα αναπτύσσονται:
Οι κατηγορίες και τα προϊόντα leasing
Τα πάγια, που μπορούν να ενταχθούν σε καθεστώς leasing, καθώς και η διαδικασία ασφάλισης τους.
Οι κίνδυνοι, που εμπεριέχονται στο leasing και πώς αντιμετωπίζονται.
Η διαδικασία έγκρισης και εκταμίευσης του leasing
Το νομοθετικό, φορολογικό και θεσμικό πλαίσιο του leasing στην Ελλάδα
Η λογιστική αντιμετώπιση του leasing στην Ελλάδα.
Τα πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα του leasing
γ) Στο δεύτερο κεφάλαιο αναπτύσσεται θεωρητικά το sale & lease back, το οποίο ορίζεται ως μια κατηγορία μίσθωσης, κατά την οποία μια επιχείρηση πουλάει ένα ακίνητο σε μια εταιρεία leasing, αλλά παράλληλα συμφωνεί να μισθώσει το ίδιο ακίνητο, σύμφωνα με τις διαδικασίες και τους όρους μιας χρηματοδοτικής μίσθωσης και επιπλέον περιγράφεται, αναλυτικά, η διαδικασία του sale & lease back.
Επίσης σε αυτό το κεφάλαιο περιγράφεται, πώς η υπεραξία, που δημιουργείται, βελτιώνει με «νόμιμο» τρόπο τις Οικονομικές Καταστάσεις της Επιχείρησης, που προβαίνει σε sale & lease back.
Επιπλέον αναφέρεται το νομοθετικό, φορολογικό και θεσμικό πλαίσιο του sale & lease back στην Ελλάδα, με ιδιαίτερη μνεία στα φορολογικά κίνητρα, που είναι τα ακόλουθα, όσο αφορά την αγορά ακινήτου:
Η εταιρεία leasing δεν πληρώνει φόρο μεταβίβασης για την συναλλαγή.
Η εταιρεία δεν φορολογείται για την υπεραξία, που δημιουργείται από την διαφορά της λογιστικής αξίας και της αξίας εκτίμησης (και συνεπώς συναλλαγής). Απαλλάσσεται με την προϋπόθεση εμφάνισης της υπεραξίας σε ιδιαίτερο λογαριασμό αποθεματικού, το οποίο, όμως, φορολογείται σε περίπτωση διανομής του, ή διάλυσης της εταιρείας, ή διακοπής της σύμβασης leasing, ή υποκατάσταση του μισθωτή από τρίτο.
Τα δικαιώματα των συμβολαιογράφων για την κατάρτιση των συμβάσεων περιορίζονται στα κατώτατα όρια
και τα ακόλουθα, όσο αφορά την μίσθωση του ακινήτου:
Η εταιρεία leasing εκπίπτει αποσβέσεις στο ακίνητο, όσο διαρκεί η σύμβαση
Η εταιρεία leasing εκπίπτει προβλέψεις έως το 2% του συνολικού ύψους των μισθωμάτων
Μόνο τα μισθώματα των βιομηχανοστασίων επιβαρύνονται με Φ.Π.Α, όλα τα άλλα μισθώματα, που αφορούν leasing ακινήτων, δεν επιβαρύνονται με Φ.Π.Α.
Από πλευράς εταιρείας leasing, τα μισθώματα και το τίμημα πώλησης των ακινήτων επιβαρύνονται και με φόρο εισοδήματος, ενώ απαλλάσσονται από κάθε άλλο φόρο και εισφορά.
Από πλευράς επιχείρησης τα μισθώματα, που καταβάλλει προς την εταιρεία leasing, θεωρούνται λειτουργικές δαπάνες και εκπίπτουν φορολογικά από τα ακαθάριστα έσοδα της. Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δοθεί στον καταμερισμό του μισθώματος σε κτίριο, το οποίο εκπίπτει φορολογικά, και οικοπέδου, το οποίο δεν εκπίπτει φορολογικά.
Λαμβάνοντας υπόψη τα παραπάνω, αλλά στηριζόμενος κυρίως, στο γεγονός, ότι με τη χρήση του sale & lease back:
δεν υπάρχουν φορολογικές επιβαρύνσεις στη μεταβίβαση του ακινήτου.
φοροεκπίπτεται όλο το μίσθωμα και όχι μόνο ο τόκος, όπως στο μακροπρόθεσμο δανεισμό.
καταρτίζεται ένα σχέδιο αποπληρωμής, που έχει σαν βάση τον φορολογικό προγραμματισμό, δηλαδή αν θα έχουμε χαμηλά κέρδη στην αρχή του επενδυτικού σχεδίου, θα πρέπει να σχεδιάσουμε να έχουμε χαμηλά μισθώματα leasing στην αρχή, ήτοι οπισθοβαρείς δόσεις (χαμηλές στην αρχή και υψηλότερες στο τέλος), αντιθέτως, αν θα έχουμε υψηλά κέρδη στην αρχή του επενδυτικού σχεδίου, θα πρέπει να σχεδιάσουμε να έχουμε υψηλά μισθώματα leasing στην αρχή, ήτοι εμπροσθοβαρείς δόσεις (υψηλές στην αρχή και χαμηλότερες στο τέλος)
μπορεί κάποιος εύκολα να διαπιστώσει, ότι το sale & lease back είναι ένα σημαντικό φορολογικό εργαλείο.
Το γεγονός, ότι με τη χρήση του sale & lease back, το ακίνητο, που είναι καταχωρημένο στα λογιστικά βιβλία της επιχείρησης με μία χαμηλή, υπολειμματική, λογιστική αξία, μετατρέπεται εύκολα σε κεφάλαιο κίνησης, διατηρώντας η επιχείρηση τη χρήση του ακινήτου, χωρίς να διακοπεί ή να αλλάξει η παραγωγική διαδικασία της, αποδεικνύει την χρησιμότητα του sale & lease back ως χρηματοοικονομικό εργαλείο.
Το γεγονός, ότι από την μία πλευρά έχουμε μια υπεραξία, προερχόμενη από το sale & lease back, που ενισχύει τα αποθεματικά και συνεπώς τα ίδια κεφάλαια της επιχείρησης, ενώ από την άλλη πλευρά έχουμε μια εκταμίευση από την εταιρεία leasing, η οποία δεν απεικονίζεται ως υποχρέωση (σύμφωνα με τα Ελληνικά Λογιστικά Πρότυπα) και χρησιμοποιείται να αποπληρώσει μακροπρόθεσμο, βραχυπρόθεσμο δανεισμό, προμηθευτές ή να ενισχύσει το ταμείο της επιχείρησης, μας οδηγεί σε βελτίωση πολλών αριθμοδεικτών ρευστότητας, αποδοτικότητας ή κεφαλαιακής δομής, γεγονός, που αποδεικνύει την χρησιμότητα του sale & lease back ως ενός σημαντικού λογιστικού εργαλείου, που μπορεί να συνεισφέρει στη βελτίωση της εικόνας του ισολογισμού.
Ιδιαίτερη μνεία πρέπει να δοθεί στην συμπεριφορά του sale & lease back κατά την διάρκεια της κρίσης, όπου οι Τράπεζες διαπιστώνουν, ότι είναι ένα σημαντικό εργαλείο ανάκτησης ανείσπρακτων απαιτήσεων, γιατί αφενός η (νομική) ιδιοκτησία του ακινήτου ανήκει στην εταιρεία leasing, οπότε κανείς τρίτος, ακόμη και αν είναι προνομιούχος (ΙΚΑ, Δημόσιο, εργαζόμενοι) δεν μπορεί να το κατασχέσει, αφετέρου η εταιρεία leasing μπορεί πολύ εύκολα να ανακτήσει και την οικονομική ιδιοκτησία με μια μονομερή καταγγελία, χωρίς να απαιτείται πλειστηριασμός. Έτσι οι Τράπεζες με την βοήθεια των θυγατρικών εταιριών τους leasing μετατρέπουν πολλά προβληματικά δάνεια σε sale & lease back, οπότε δεν μπορεί κανείς να τα κατασχέσει και επιπλέον μπορούν να τα ανακτήσουν πολύ ευκολότερα.
δ) Στο τρίτο κεφάλαιο, που είναι το εμπειρικό μέρος της διατριβής, για να αποδείξω την αποτελεσματικότητα του sale and lease back ως λογιστικού, αλλά και χρηματοοικονομικού, εργαλείου, επέλεξα τέσσερεις, πραγματικές περιπτώσεις sale and lease back ακινήτου, τις οποίες χειρίσθηκα προσωπικά, όταν ήμουν διευθυντής διαχείρισης κινδύνου στην ΕΜΠΟΡΙΚΗ LEASING, θυγατρική της CREDIT AGRICOLE LEASING και εφάρμοσα ανάλυση αριθμοδεικτών, βρίσκοντας τις τιμές τους πριν και μετά το sale and lease back. Η σύγκριση των τιμών των επιλεγμένων αριθμοδεικτών πριν το sale and lease back με τις αντίστοιχες τιμές των ίδιων αριθμοδεικτών μετά το sale and lease back μας απόδειξε, ότι το sale and lease back κατάφερε να βελτιώσει, σημαντικά, την χρηματοοικονομική εικόνα της επιχείρησης, οπότε είναι ένα χρήσιμο λογιστικό, χρηματοοικονομικό εργαλείο.
Σε περιόδους κρίσης η άντληση κεφαλαίων τόσο από το Τραπεζικό σύστημα, όσο και από την Κεφαλαιαγορά είναι πάρα πολύ δύσκολη, σχεδόν αδύνατη.
Σε μια τέτοια περίπτωση η εύρεση κεφαλαίου κίνησης μέσω των περιουσιακών στοιχείων της Εταιρείας, δηλαδή με τη χρήση του sale and lease back, κρίνεται απαραίτητη.
Επιπλέον η καλύτερη εμφάνιση των στοιχείων του Ισολογισμού και αυτό μπορεί να επιτευχθεί με τη χρήση του sale and lease back, μπορεί να προσελκύσει επενδυτές και νέα κεφάλαια στην Εταιρεία.
Ως εκ τούτου μια πρόταση για χρήση sale and lease back δεν είναι μόνο απαραίτητη, αλλά και σωτήρια.
Η χρήση του sale & lease back εξυπηρετεί καλύτερα τις εταιρείες, που έχουν:
υψηλό δείκτη παγιοποίησης, γιατί μπορούν εύκολα να μετατρέψουν τα «αδρανή» πάγια τους σε κεφάλαιο κίνησης
υψηλά κέρδη, γιατί φοροεκπίπτεται όλο το μίσθωμα και όχι μόνο ο τόκος, όπως στον τραπεζικό δανεισμό, οπότε πληρώνουν λιγότερους φόρους.
ανάγκη αναδιάρθρωσης του ισολογισμού τους, γιατί με την χρήση της υπεραξίας, που προκύπτει από το sale & lease back, ενισχύουν τα ίδια τους κεφάλαια. | el_GR |
| dc.description.translatedabstract | Those involved with the science of finance / banking know that the sale and lease back of a real - estate property is an important financial tool for business. What is perhaps not known, and I will attempt to highlight with this thesis, is that this method of financing is also an important tax and accounting tool. The structure of this thesis is as follows:
a) The introduction refers the evolution of the leasing market in Greece since 1986, when the first law for leasing in Greece was published, up to now.
b) In the first chapter there is a theoretical approach to leasing and more specifically I have mentioned:
The various categories and products of leasing
The assets, which can be leased, and the procedure for securing them
The various types of risk involved in leasing and how they are managed
The process of approval and disbursement of leasing
The legislative, fiscal and institutional framework for leasing in Greece
The accounting treatment of leasing in accordance with International Accounting Standards and also in accordance with Greek Accounting Standards.
The advantages and disadvantages of leasing
c) In the second chapter there is a theoretical approach to sale & lease back, which is defined as a category of lease, in which a company sells its real - estate property to a leasing company, but also has agreed with the leasing company to lease the same property, in accordance with the procedures and terms of a finance leasing. Furthermore, I will describe how the overvaluation surplus, resulting from the difference between the accounting, historical cost of the property and the value of the sale & lease back of the property, improves with "legal" way the company's financial statements, making the sale & lease back of property an important accounting tool.
Moreover I will describe the legislative, fiscal and institutional framework of the sale & lease back in Greece, with particular reference to the following tax incentives, regarding the purchase of the property:
The leasing company does not pay any tax on the transaction of ownership transfer
The client is not taxed on the overvaluation surplus, resulting from the difference between the accounting, historical cost of the property and the value of the sale & lease back of the property, which is actually the estimated market value. This overvaluation surplus will be transferred to reserve accounts and will be taxed only if there will be a distribution of them, or a dissolution of the company, or a termination of contract leasing, or substitution of the lessee by a third party.
The rights of the public notary for the contracts are limited to the minimum levels.
and the following tax incentives, regarding the lease of the property:
The leasing company deducts the depreciation on the leased property from its taxable income. The depreciation is estimated in accordance with the duration of the leasing contract.
The leasing company creates a non-taxable reserve for doubtful leases, which is estimated at 2% of the total lease portfolio.
Only the lease rentals of industrial plants are subject to VAT, all other leases are not subject to VAT
From the side of the leasing company, the lease rentals and the profit from the disposal of leased assets are charged only with income tax and exempt from all taxes and other levies.
From the side of the client, all lease rentals, which are paid to the leasing company, and all related operating expenses are deductible from its gross revenues. Special attention should be given on the allocation of the lease rental between the building, which is tax deductible, and the plot, which is not tax deductible.
Considering the above, but based, mainly, on the following:
there are no taxes on the transfer of the property’s ownership.
the whole lease rental, including both interest payment and capital payment, is tax deductible, while only interest payment is tax deductible in case of a long-term loan.
the ability of the preparation of a repayment plan, which is adjusted to the tax planning, i.e. if the client will have lower profits at the beginning of the project, he must plan to have low lease rentals (namely back - loaded doses, lower at the beginning and higher at the end of the leasing period) contrary, if the client get high profits at the beginning of the project, he must plan to have high lease rentals (namely front – loaded doses, higher at the beginning and lower at the end of the leasing period).
we can, easily, conclude that the sale & lease back of a property is an important tax tool.
By using the sale & lease back, the property, which is recorded on the accounting books of the company at a low, residual, accounting value (historical cost), is easily converted into a working capital, while the company is, continuously, using the property without interrupting or changing the production process. Thus the usefulness of the sale & lease back of a property as a financial tool is obvious.
The combination of the overvaluation surplus, resulting from the difference between the accounting, historical cost of the property and the value of the sale & lease back of the property, which boosts the non - taxable reserves and therefore the equity of the company and the financing, originating from the leasing company, which is not presented as an obligation (under Greek Accounting Standards) and is used to repay long-term loans, short-term loans, trade payable or enhance the cash of the client, improves significantly many indicators of liquidity, profitability and capital structure. Thus the sale & lease back of a property as an accounting tool contributes to improve the image of the financial statements of the client.
Special attention should be given on the behavior of the sale & lease back during the crisis, where banks note that it is an important tool in recovering doubtful receivables, because:
the (legal) ownership of the property has been owned by the leasing company, thus no third party, even if they are privileged (IKA, government, employees), can seize the leased property.
the leasing company can very easily recover the doubtful lease, by obtaining the economic ownership of the property, after an unilateral termination, without any auction.
As a result the banks, with the assistance of their leasing subsidiaries companies, can transform their doubtful loans into sale & lease back contracts, thus no one can confiscate the properties, which also can be retrieved more easily.
d) The third chapter, which includes the empirical research of this thesis, presents the effectiveness of the sale and lease back as an accounting and financial tool. I have selected four, “real” cases of sale and lease back of a property, which have been managed by me, when I was the chief risk officer in EMPORIKI LEASING, a subsidiary of CREDIT AGRICOLE LEASING.
I have applied ratios analysis on these cases and from the comparison of the values of some specified ratios before and after the sale and lease back of the property, I have achieved to approve the significant improvement of the financial situation of the client and consequently the effectiveness of the sale and lease back as a significant accounting and financial tool.
In period of crisis raising funds from both banking system and capital markets is very difficult, almost impossible. In such a case funding, by using the fixed assets of the company through a sale and lease back, is essential. Moreover, better-looking financial statements, fact which can be achieved by using a sale and lease back, can attract new investors to the company. Therefore a proposal to use sale and lease back is not only necessary but also lifesaving.
The use of sale & lease back is the best for companies that have:
significant fixed assets, which can be easily converted into useful working capital
high profits because the whole lease rental and not just the interest, such as bank loans, is tax – deductible, thus they pay less taxes
the need to restructure their balance sheet, because the use of the overvaluation surplus arising from sale & lease back, strengthen their own funds. | el_GR |
