Η αγορά ακιίνήτων στη Ελλάδα-Προσδιοριστικοί παράγοντες της στεγαστικής ζήτησης και η συσχέτιση της με την μεταβολή της αξίας των ακινήτων κατά την τελευταία δεκαετία

Abstract

Τα στεγαστικά δάνεια χαμηλής διαβάθμισης και τα «καινοτόμα» χρηματοοικονομικά εργαλεία που χρησιμοποιήθηκαν για την χρηματοδότησή τους, διαδραμάτισαν πρωταγωνιστικό ρόλο στην εκδήλωση της οικονομικής αναταραχής στις ΗΠΑ το 2007, η οποία εξελίχθηκε το 2008 σε παγκόσμια οικονομική κρίση. Ως γνωστόν, η αγορά κατοικίας χρηματοδοτείται κυρίως με τραπεζικό δανεισμό, ενώ οι κατοικίες χρησιμοποιούνται από τις Τράπεζες ως εγγύηση για την χορήγηση των δανείων. Κάτω από αυτές τις συνθήκες, κατέστη σαφής η σπουδαιότητα της αγοράς κατοικίας και της προσφοράς στεγαστικής πίστης για την σταθερότητα του χρηματοπιστωτικού συστήματος και την οικονομία γενικότερα. Οι μεταβολές στις τιμές των κατοικιών επηρεάζουν άμεσα την καθαρή θέση των Τραπεζών και την κεφαλαιακή τους επάρκεια, ενώ από την άλλη μεριά επιδρούν στον πλούτο των νοικοκυριών, στην ιδιωτική κατανάλωση και κατ’ επέκταση στην οικονομική δραστηριότητα. Σκοπός της παρούσας μελέτης είναι, κατ’ αρχήν η διερεύνηση των προσδιοριστικών παραγόντων ζήτησης στεγαστικής πίστης στην Ελλάδα και στη συνέχεια η αξιολόγηση της αλληλεπίδρασης της στεγαστικής πίστης με την αγορά ακινήτων, όπως διαμορφώθηκε κατά την τελευταία δεκαετία και κάτω από τις συνθήκες των σοβαρών μακροοικονομικών προβλημάτων της ελληνικής οικονομίας που αναδείχθηκαν την τελευταία πενταετία. Στο πρώτο κεφάλαιο επιχειρείται μια συνοπτική περιγραφή τόσο της αγοράς κατοικίας όσο και των χρηματοδοτήσεων στην Ελλάδα και η αλληλεπίδραση μεταξύ τους. Στη συνέχεια στο δεύτερο κεφάλαιο παρουσιάζεται αναλυτικά η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα της τελευταία δεκαετία και πιο συγκεκριμένα εξετάζονται τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά αυτής, οι βασικότεροι προσδιοριστικοί παράγοντες της ζήτησης κατοικίας, η γενική εξέλιξη τόσο των τιμών όσο και του αποθέματος κατοικιών, το φορολογικό καθεστώς των ακινήτων και η επίδραση της αγοράς κατοικίας στην οικονομική ανάπτυξη της χώρας καθώς και οι προοπτικές αυτής την ερχόμενη δεκαετία. Στο τρίτο Κεφάλαιο παρουσιάζεται η ελληνική αγορά στεγαστικής πίστης μέσα από τα βήματα που οδήγησαν στην σταδιακή απελευθέρωσή της και εκθέτονται τα νέα χαρακτηριστικά των προϊόντων στεγαστικών δανείων ενώ γίνεται αναφορά στην έκταση του δανεισμού των νοικοκυριών στη χώρα μας καθώς και στις αλλαγές στη διαδικασία χορήγησης στεγαστικών δανείων λόγω της οικονομικής κρίσης και στις προοπτικές της αγοράς στεγαστικής πίστης στην Ελλάδα. Τέλος στο τέταρτο κεφάλαιο παρουσιάζεται ένα οικονομετρικό υπόδειγμα ζήτησης στεγαστικής πίστης στην χώρα μας. Τα ανωτέρω συνοψίζονται στο τέλος όπου αναλύονται τόσο τα γενικά συμπεράσματα όσο και τα συμπεράσματα από την παρουσίαση του οικονομετρικού υποδείγματος.