Οι επιπτώσεις της οικονομικής κρίσης στην ελληνική αγορά ακινήτων και οι συνέπειες τους στα στεγαστικά δάνεια: Μελέτη περίπτωσης ελληνικής τράπεζας

Abstract

Από την απελευθέρωση του τραπεζικού συστήματος διεθνώς στα τέλη της δεκαετίας του 1990, και τις ραγδαίες εξελίξεις που ακολούθησαν, γίνεται φανερό πόσο αναγκαία καθίσταται η παρακολούθηση της ορθής λειτουργίας του για την ομαλή ανάπτυξη κάθε χώρας. Η παγκόσμια οικονομία κλονίστηκε αρκετές φορές στο παρελθόν από οικονομικές κρίσεις, με πιο γνωστή του 1929, που για τα τότε δεδομένα, απετέλεσε μια πρωτόγνωρη κατάσταση με καταστροφικές συνέπειες. Οι πετρελαϊκές κρίσεις που ακολούθησαν, το 1973 και το 1979 έδειξαν για μια ακόμη φορά το πόσο αλληλένδετες είναι οι οικονομίες και το πόσο εξαρτημένες αποδεικνύονται σε εξωτερικές αλλαγές. Το αποτέλεσμα των πετρελαϊκών κρίσεων ήταν η μετάβαση σε καθεστώς κυμαινόμενων ισοτιμιών και τον περιορισμό της σημασίας του δολαρίου στις διεθνείς συναλλαγές. Στην συνέχεια ακολούθησαν αρκετές κρίσεις με σημαντικότερες σε χώρες όπως: Σουηδία (1990), Φινλανδία (1991), Μεξικό (1994), Ασία (1997), Ρωσία (1998) και Αργεντινή (1999). Σήμερα, αρκετές χώρες βιώνουν μια νέα κρίση η οποία σε κάποια σημεία τείνει να γίνει παγκόσμια, ξεκινώντας το 2007 από τις Η.Π.Α. και πλήττοντας αρχικά την Ισλανδία και αμέσως μετά την Ευρώπη. Πιο συγκεκριμένα, η κρίση μεταφέρθηκε σταδιακά, από τις ΗΠΑ στις άλλες χώρες, κυρίως τις περισσότερο αναπτυγμένες, μέσω του τραπεζικού συστήματος το οποίο λόγω της διεθνοποίησής του καθιστά κάθε τράπεζα ευάλωτη στα προβλήματα που πιθανώς να εμφάνιζε μια άλλη με την οποία συνεργάζεται ή κατέχει περιουσιακά της στοιχεία. Είναι ωστόσο σημαντικό να αναφερθεί ότι όλο και περισσότεροι ειδικοί υποστηρίζουν ότι η κρίση στην Ευρώπη είναι μια ξεχωριστή περίπτωση που δημιουργήθηκε από τα τέλη του 2009 λόγω του υπερδανεισμού των κρατών, ενώ στις ΗΠΑ η κρίση επισήμως έληξε στα τέλη του 2009. Η παρούσα εργασία δομείται ως εξής: Στην πρώτη ενότητα αναλύονται τα αίτια της κρίσης, ενώ στη δεύτερη ενότητα περιγράφονται τα χαρακτηριστικά της αγοράς κατοικίας στην Ευρώπη και στην Ελλάδα ειδικότερα. Έμφαση δίνεται στη σημασία της αγοράς κατοικίας για την ελληνική οικονομία. Στην τρίτη ενότητα περιγράφεται η κατάσταση που επικρατεί σήμερα στην αγορά κατοικίας στην Ελλάδα καθώς και στα αίτια που την οδήγησαν σε ύφεση. Επίσης, έμφαση δίνεται στην παρουσίαση της αύξησης των μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων. Στην τέταρτη ενότητα, ακολουθεί μελέτη περίπτωσης (case study) ελληνικής τράπεζας για την περίοδο 2008 – 2012. Βασικός στόχος της μελέτης είναι να εξεταστούν οι αιτίες που οδήγησαν στη πτώση στις τιμές των ακινήτων καθώς και την επίδραση αυτής στην αύξηση των μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων, καθώς στη στεγαστική πίστη, τα ακίνητα αποτελούν τη βασική εγγύηση στη χορήγηση ενυπόθηκων δανείων. Συνεπώς, ο βασικός στόχος της μελέτης περίπτωσης είναι να καταδειχθεί κατά πόσο η κρίση στην ελληνική αγορά των ακινήτων, επηρεάζει, και σε ποιο βαθμό, την οικονομική δυνατότητα των τραπεζών και της οικονομίας γενικότερα. Στην παρούσα μελέτη, η ανάλυση ακολουθεί δύο επίπεδα: στο πρώτο γίνεται μια θεωρητική παρουσίαση και ανάλυση του προβλήματος ενώ στο δεύτερο ακολουθεί εμπειρική ανάλυση. Τα στοιχεία που χρησιμοποιούνται διακρίνονται επίσης σε δύο κατηγορίες: (i) βασική και (ii) συμπληρωματική όπου, στην πρώτη κατηγορία βρίσκουμε εκείνα τα δάνεια που αφορούν στεγαστικά δάνεια σε καθυστέρηση (δείγμα 100 περιπτώσεων) ενώ στη δεύτερη κατηγορία βρίσκουμε δάνεια που εξυπηρετούνται κανονικά (δείγμα 100 περιπτώσεων). Στην ανάλυση χρησιμοποιείται η μεταβολή στην εμπορική αξία των ακινήτων κατά την περίοδο που παρατηρήθηκε για πρώτη φορά καθυστέρηση στην εξόφληση των δόσεων και μεταφοράς των δανείων σε οριστική καθυστέρηση. Αντίστοιχα, χρησιμοποιείται το υπόλοιπο του κάθε δανείου τη στιγμή της εμφάνισης της καθυστέρησης και στα δύο δείγματα. Με βάση αυτά τα δύο δεδομένα δημιουργείται ο δείκτη του δανείου ως προς την αξία του ακινήτου (LTV) με στόχο να διαπιστωθεί κατά πόσο στην καθυστέρηση συνέβαλε η αύξηση του δείκτη. Για την εξαγωγή αξιόπιστων συμπερασμάτων ακολουθήθηκε αφενός διαστρωματική και αφετέρου διαχρονική ανάλυση. Συγκεντρώθηκαν τα απαραίτητα δεδομένα για την εξαγωγή στατιστικών συμπερασμάτων για την ευκολότερη κατανόηση των συμπερασμάτων. Τα αποτελέσματα της έρευνας έδειξαν σημαντική μείωση στην εμπορική αξία των ακινήτων του δείγματος με ταυτόχρονη αύξηση του δείκτη LTV. Μάλιστα, η μεγαλύτερη αύξηση του δείκτη LTV παρουσιάζεται στα δάνεια που μεταφέρθηκαν σε οριστική καθυστέρηση. Παράλληλα, ο κλάδος με την μεγαλύτερη αύξηση του LTV είναι οι δημόσιοι υπάλληλοι, ενώ η μεγαλύτερη μείωση στις εμπορικές αξίες των ακινήτων παρουσιάστηκε σε περιοχές της Κρήτης. Από τα αποτελέσματα της μελέτης, καταλήγουμε στο συμπέρασμα ότι η κρίση επέδρασε αρνητικά στην αξία των ακινήτων, και αυτό επέδρασε στην ομαλή εξυπηρέτηση των στεγαστικών δανείων ώστε να οδηγηθούν σε οριστική καθυστέρηση με ότι αυτό συνεπάγεται για τον οφειλέτη, την τράπεζα και την οικονομία γενικότερα.